En Belgique, on distingue 4 types de bails différents, pour un bien destiné à la résidence principale, selon leur durée d’application: 

  • Le bail de courte durée, d’une durée égale ou inférieure à 3 ans
  • Le bail de 9 ans
  • Le bail de longue durée: d’une durée de plus de neuf ans
  • Le bail à vie: conclu pour la durée de la vie du locataire

BAIL DE COURTE DURÉE:
La loi prévoit que les parties peuvent également conclure un bail, ou plusieurs contrats successifs, d’une durée qui, au total, ne peut pas dépasser trois ans. Ni le bailleur, ni le locataire ne peuvent mettre fin anticipativement à ce contrat de courte durée, sauf convention contraire, appelée “clause diplomatique”.
Si le locataire décide néanmoins de mettre fin au contrat, il sera tenu de payer au propriétaire un montant équivalent aux mois qu’il aurait dû prester : par exemple, si dans un contrat de 3 ans, le locataire décide de partir après 2 ans, il aura à payer l’année restante. 

Ces contrats ne peuvent être prolongés qu’une seule fois, par écrit, et sous les mêmes conditions (entre autres le même loyer), pour une durée maximale de 3 ans. La durée de ces contrats successifs peut, mais ne doit pas être la même : il est, par exemple, possible de conclure un contrat d’un an et de le prolonger pour deux ans, tant que la durée totale ne dépasse pas trois ans. 

BAIL DE 9 ANS:
Si le bail est conclu sans indication de durée et si le bail est conclu pour une durée déterminée  de plus de 3 ans, c’est le bail de 9 ans qui est applicable. À l’expiration de cette période de 9 ans, le locataire et le bailleur peuvent chacun mettre un terme au contrat, sans motif, et sans devoir payer d’indemnité, à condition de le notifier à l’autre partie au moins six mois avant l’échéance. Si aucune des deux parties ne met fin au bail à l’expiration de cette période, le bail est prolongé, pour une période de trois ans aux mêmes conditions. Chacune des parties a alors la faculté de mettre fin au bail, tous les trois ans, sans motif et sans devoir payer d’indemnité.

Durant cette période de neuf ans, le bailleur a la faculté de mettre fin au bail, à certaines conditions.

  • À tout moment, pour occupation personnelle, à condition de le notifier six mois à l’avance. Ce congé, pour être valable, doit mentionner le motif invoqué et l’identité de la personne qui occupera  personnellement et effectivement le bien loué.
  • S’il envisage de procéder à des travaux de reconstruction, transformation ou rénovation du bien loué. Il ne peut cependant le faire qu’à l’expiration de chaque période de trois ans, et à condition de notifier ce congé six mois à l’avance ainsi que le motif invoqué. Le bailleur doit démontrer que les travaux envisagés respectent les dispositions légales et réglementaires en matière d’urbanisme. Il doit également établir que les travaux affecteront le corps du logement occupé par le locataire. Enfin, le bailleur doit démontrer que le coût des travaux est supérieur à trois années de loyer.
  • À la fin de chaque période de 3 ans, et sans motif, à condition de notifier un congé de six mois et de verser au locataire une indemnité égale à neuf mois de loyer si le congé est notifié à la fin du premier triennat, six mois de loyer si le congé est notifié à la fin du deuxième triennat.

Le locataire peut partir à tout moment, à condition de notifier au bailleur un congé de 3 mois. Il n’est jamais tenu de motiver son congé. Durant les trois premières années du bail, il doit cependant payer au bailleur une indemnité égale à trois mois de loyer s’il part durant la 1ère année, deux mois de loyer s’il part durant la 2ème année, un mois de loyer s’il part durant la 3ème année.

Dans tous les cas, les parties peuvent toujours se mettre d’accord pour mettre fin au bail anticipativement, c’est-à- dire avant son échéance normale. Il est cependant conseillé de confirmer cet accord par écrit, pour éviter toute contestation ultérieure.

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