Le levier financier est le fait de recourir à l'endettement bancaire en vue de financer un investissement. L'objectif étant que la rentabilité de l'investissement soit supérieure au coût du financement. Un investisseur immobilier va, en effet, faire appel à une institution financière pour obtenir un crédit immobilier et financer l’achat d’un bien immobilier, qu’il mettra en location. Les revenus émanants de cette mise en location serviront à rembourser l’emprunt contracté. 

Exemple: Imaginons qu’un investisseur dispose d’une épargne de 200.000€ et la mobilise entièrement lors de l’acquisition d’un immeuble de 200.000€ qui offre un revenu locatif de 1000€. Le revenu locatif annuel sera de 10.000€ (soit 12 loyers de 1000€ dont on déduit l’équivalent de 2 mois de loyer censés représenter les charges propres au propriétaire: précompte immobilier, assurance propriétaire, vide locatif, entretien /réparation, etc.). 

Dans pareille situation, le rendement de cet investissement sera de 5% (soit 10.000€ de revenus locatifs annuels divisés par les 200.000€ investis). Il s’agit du Retour sur Investissement. 

Et l’effet de levier dans tout cela ? Imaginons que ce même investisseur mobilise à présent 50.000€ et emprunte 150.000€ afin d’acquérir ce même immeuble. Supposons alors une charge d’intérêts bancaires de 4.500 EUR par an (soit 3%). Le revenu locatif de notre investisseur, initialement de 10.000€, fondra sous l’effet de la charge d’intérêts de 4.500€ pour s’établir finalement à 5.500€. Cependant, un tel revenu locatif représentera un rendement de son épargne de 11%. Le rendement initial de 5% a été démultiplié, sous l’effet de la dette. L’autre avantage fondamental consiste à n’avoir mobilisé qu’un quart (50.000€) de son épargne: L’investisseur peut à présent mobiliser les 150.000€ restant de son épargne pour d’autres investissements et ainsi, construire un patrimoine diversifié.

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